Maître RICHARD-DELAURIER - Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris
Maître RICHARD-DELAURIER  -  Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris

Baux commerciaux

Cabinet d'Avocat à Paris 8ème  - Droit Immobilier

Maître RICHARD-DELAURIER

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Résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire

IInitialement limité au seul défaut de paiement du loyer, la domaine d’application de l’article L.145-41 du Code de commerce prévoyant la résiliation de plein droit du bail peut désormais être étendu à l’ensemble des obligations prévues au contrat.

 

Fixation du loyer du bail révisé

En vertu des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de Commerce, deux types de révisions légales sont instituées :

 

  • La révision triennale ;
  • La révision résultant d’une clause d’échelle mobile.

Droit au renouvellement du bail

Par application des dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail.

 

 

Ce droit est d’ordre public et toute clause qui viendrait y faire obstacle serait réputée non écrite.

Résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire

Initialement limité au seul défaut de paiement du loyer, la domaine d’application de l’article L.145-41 du Code de commerce prévoyant la résiliation de plein droit du bail peut désormais être étendu à l’ensemble des obligations prévues au contrat.

 

Ainsi, de manière concrète, le bailleur peut donc solliciter la résiliation de plein droit du bail dès lors qu’il démontre simultanément que :

 

  • Le locataire a manqué à l’une de ses obligations prévues au contrat ;
  • L’obligation considérée se trouve expressément visée par les termes spécifiques de la clause résolutoire du bail.

 

Afin de permettre l’expulsion du locataire, la délivrance d’une assignation en acquisition de clause résolutoire doit intervenir lorsque les deux conditions suivantes se trouvent réunies :

 

  • Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié par voie d’huissier au locataire ;
  • Le délai d’un mois imparti au locataire pour se conformer à son obligation contractuelle est expiré.

 

Ü Exemples d’actions pouvant être mises en oeuvre:

 

  • Rédaction d’une mise en demeure à l’attention du locataire ; 
  • Préparation du commandement visant la clause résolutoire et suivi de sa délivrance
  • Rédaction d’une assignation aux fins d’expulsion visant la clause résolutoire du bail ;
  • Audience de plaidoiries devant le Président du Tribunal de Grande Instance compétent.

 

Droit au renouvellement du bail

Par application des dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail.

 

Ce droit est d’ordre public et selon les termes de l’article L.145-15 du Code Commerce toute clause qui viendrait y faire obstacle serait réputée non écrite.

 

En pratique, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail d’un locataire qu’à la condition soit de :

 

  • Justifier d’un motif légitime de non-renouvellement ;
  • Payer une indemnité d’éviction au locataire.

 

Ü Exemples d’actions pouvant être mises en oeuvre :

 

  • Rédaction du congé avec ou sans offre d’indemnité d’éviction et suivi des formalités de signification par voie d’huissier ;
  • Rédaction des demandes de renouvellement à l’initiative du locataire ;
  • Négociation des clauses du bail renouvelé ;
  • Calcul du montant de l’indemnité d’éviction ;
  • Rédaction d’une assignation aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction ;
  • Mise en œuvre et suivi du contentieux relatif à la libération des lieux loués après paiement de l’indemnité d’éviction.

 

Despécialisation partielle ou plénière

I/ DESPECIALISATION PARTIELLE

 

La despécialisation partielle correspond à l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires à l’activité principale.

 

II/ DESPECIALISATION PLENIERE

 

La despécialisation plénière consiste en l’exercice au sein des lieux loués d’une activité totalement différente de celle initialement convenue.

 

Selon les dispositions de l’article L.145-48 du Code de Commerce, la despécialisation plénière ne peut intervenir qu’a la double condition que :

 

  • La nouvelle activité soit rendue nécessaire par la conjoncture économique et l’organisation rationnelle de la distribution ;
  • La nouvelle activité soit compatible ave la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier où est situé le local commercial.

 

Ü Exemples d’actions pouvant être mises en œuvre : 

 

§  Rédaction d’une lettre de despécialisation ;

§  Rédaction d’une assignation aux fins d’autorisation ou de refus de despécialisation

Fixation du loyer du bail révisé

En vertu des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de Commerce, deux types de révisions légales sont instituées :

 

  • La révision triennale ;
  • La révision résultant d’une clause d’échelle mobile.

 

A moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

 

Ü Exemples d’actions :

 

  • Calcul du loyer révisé ;
  • Démarches auprès de la Commission départementale de conciliation ;
  • Présentation des intérêts du Client devant la Commission départementale de conciliation ; 
  • Rédaction d’un mémoire préalable ;
  • Rédaction d’une assignation aux fins de fixation du loyer du bail révisé ;
  • Rédaction de tout avenant au contrat de bail initial.

Baux dérogatoires aux baux commerciaux

Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) est une convention par laquelle les parties choisissent de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux alors même que les conditions d’application dudit statut se trouvent remplies.

 

L’article L. 145-5 du Code de Commerce, tel que modifié par la loi du 18 juin 2014, permet désormais de conclure un bail dérogatoire pour une durée maximale de 3 ans (au lieu de 2 ans sous l’empire de la loi ancienne).

Sous-location commerciale

La sous-location est le contrat par lequel un locataire met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués moyennant le paiement d’un prix ou la fourniture d’une contrepartie.

 

En droit commercial, l'article L. 145-31, alinéa 1 du Code de Commerce pose le principe de l’interdiction de la sous-location, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.

 

Ainsi en l’état de la législation, pour être régulière, la sous-location commerciale doit :

 

  • Avoir expressément été autorisée par le bailleur ;
  • Avoir fait l’objet d’une convention à laquelle le bailleur est appelé à concourir. 

Maître RICHARD-DELAURIER

Avocate à la Cour d'Appel de PARIS

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Titulaire d'un Master français en Droit des Contrats et d'un Master anglais "Common Law & Comparative Law"

 

Ancien Chargé d'enseignement en Droit des Contrats à l'Université PARIS XII

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