Droit des biens

Aux termes de l’article 637 du Code Civil : « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

Le terme « héritage » constitue ici un archaïsme et doit en réalité être compris comme visant la notion d’« immeuble ».

Ainsi, une servitude est en définitive une charge pesant sur un immeuble, appelé « fonds servant », au profit d’un autre immeuble, appelé « fonds dominant », appartenant à un propriétaire distinct.

Les avantages dont bénéficie le fonds dominant ont pour contrepartie nécessaire une « gêne » pour le fonds servant.

En assujettissant le fonds servant, la servitude en réduit les attributs.

Ainsi, du point de vue du fonds servant,  il est généralement dit que «la propriété est écornée » (F. Terré, Ph. Simler, Les biens, Paris : Dalloz).

En pratique, il est classique d’opposer plusieurs catégories de servitude, et notamment :

- Les servitudes continues et discontinues d’une part ;

- Les servitudes apparentes et non apparentes d’autre part.

Ces deux catégories de servitude seront brièvement présentées ci-après.

Distinction entre servitudes continues et servitudes discontinues

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

Il s’agit notamment des servitudes de vue.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées.

A titre d’exemple, on peut ici citer le droit de passage et le droit de puisage.

Distinction entre servitudes apparentes et non apparentes

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels une porte, une fenêtre ou un aqueduc.

Les servitudes non apparentes sont celles qui ne présentent pas de signe extérieur d’existence.

Il en va ainsi par exemple d’une servitude se traduisant par une prohibition de bâtir sur un fonds.

Dans la pratique, les différentes catégories de servitude se combinent.

Le droit d'échelle aussi nommé "tour d'échelle" est une servitude particulière qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire.

Il s'agit d'une servitude discontinue et non apparente, qui tend uniquement à conférer un droit de passer sur le fonds d'un voisin afin de réaliser des travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété.

En pratique, la jurisprudence a subordonné la mise en œuvre de cette servitude aux 3 conditions cumulatives suivantes :

- Les travaux doivent avoir un caractère indispensable et -permettre le maintien en bon état de conservation d'une construction existante ;

- Toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d'une dépense supplémentaire, doit se révéler impossible (Cf. En ce sens, Arrêt de la Cour d’appel de Riom en date du 17 novembre 2011, n° de pourvoi : 11/00103) ;

- Les modalités de passage, la marge d'empiétement et le temps d'intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant, le cas échéant, en définir les limites (Cf. En ce sens, Arrêt de la Cour d’appel de Riom en date du 17 novembre 2011, n° de pourvoi : 11/00103)


Enfin, il est à noter que le propriétaire voisin est en droit d'obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier.