BAUX D'HABITATION

Procédure d’expulsion classique : locaux vides et non meublés – mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

A/ DEROULEMENT DE LA PROCEDURE

1/ Délivrance d’un commandement de payer au locataire par voie d’huissier

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la première étape de la procédure d’expulsion correspond à la délivrance par voie d’huissier, auprès du locataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

En pratique, le commandement de payer ouvre un délai de 2 mois au cours duquel le preneur des lieux a la possibilité de régulariser sa situation en procédant au paiement intégral des sommes dues.

Subséquemment, et à défaut de règlement effectif des sommes dues dans les délais qui sont impartis au locataire, Maître RICHARD-DELAURIER sera en mesure d’initier une procédure judiciaire en référé-expulsion.

2 / Délivrance de l’assignation en référé-expulsion

L’assignation en référé-expulsion devant le Tribunal d’Instance compétent doit être délivrée par voie d’huissier pour une date d’audience donnée.

L’assignation doit également être dénoncée à la Préfecture au moins deux mois avant la date d’audience, sous peine d’irrecevabilité de l’action.

3/ Tenue de l’audience de référé

A défaut de demande de renvoi, ou de prononcé d’un éventuel sursis à statuer, l’affaire est plaidée au jour indiqué sur l’assignation.

En pratique, le locataire assigné tente fréquemment d’obtenir des délais de paiement, en sollicitant auprès du Juge des référés la mise en place d’un échéancier pour solder sa dette.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1244-1 du Code Civil, un tel échéancier ne saurait en aucun cas s’échelonner au delà d’une période de 24 mois.

Par ailleurs, face à toute demande de délais de paiement formée par le locataire, Maître RICHARD-DELAURIER, prend soin de solliciter la déchéance du terme.

Ainsi, dans le cadre de l’octroi d’un éventuel échéancier au locataire, tout nouveau défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, redonnera son plein effet à la clause résolutoire du contrat de bail.

A l’issue des débats, le Juge des référés indique la date à laquelle il rendra sa décision.

4/ Mise à disposition de l’Ordonnance de référé

Dans les délais précisés, et sauf incident, le Juge des référés rend une Ordonnance aux termes de laquelle il peut essentiellement prendre deux types de décisions distinctes :

1ère hyothèse :

Le Juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Dans une telle hypothèse, l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, est ordonnée.

Par ailleurs, le locataire est condamné au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle.

Enfin, selon l’appréciation du Juge, le locataire est également condamné aux dépens de l’instance (frais d’huissier) ainsi qu’aux frais irrépétibles (frais d’avocat).

2ème hypothèse:

Le Juge des référés peut accorder des délais de paiement au locataire dans une limite de 24 mois.

Dans une telle hypothèse, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant la durée d’exécution du plan d’apurement de la dette.

Néanmoins, par application de la clause de déchéance du terme sollicité, tout nouveau défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, redonnera son plein effet à la clause résolutoire du contrat de bail, et rendra ainsi immédiatement exigible l’intégralité de la dette.

Dans tous les cas, l’ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, nonobstant appel.

5/ Signification de l’Ordonnance de référé et délivrance d’un commandement de quitter les lieux

Une fois la décision rendue, celle-ci doit être signifiée par voie d’huissier auprès du  locataire.

L’acte de signification de l’Ordonnance de référé fait alors courir un délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties.

Encore une fois, il y a lieu de distinguer deux hypothèses, selon le type de décisions initialement rendues

1ère hypothèse :

Lorsqu’une ordonnance d’expulsion immédiate a été rendue, l’Huissier en charge de la signification de la décision, délivre simultanément au locataire un commandement de quitter les lieux.

La délivrance d’un tel commandement ouvre alors un délai de 2 mois, au cours duquel l’occupant devra quitter les lieux.

Passé ce délai de deux mois, si le ou les occupants se maintiennent dans les locaux, l’Huissier de Justice sollicitera le concours de la force publique, auprès de la Préfecture du Département.

2ème hypothèse :

Lorsqu’une Ordonnance a accordé des délais de paiement et a suspendu les effets de la clause résolutoire, l’Huissier procède à une simple signification de décision auprès du locataire, et il s’enquière régulièrement de la bonne exécution du pan d’apurement.

En cas de respect du plan d’apurement et de paiement effectif du loyer courant, le locataire peut se maintenir dans les lieux.

Au contraire, en cas défaut de paiement exact, tant du loyer courant que de l’arriéré, la clause de déchéance du terme permettra d’engager toutes mesures d’exécution nécessaires.