Maître RICHARD-DELAURIER - Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris
Maître RICHARD-DELAURIER  -  Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris

Copropriété

Cabinet d'Avocat à Paris 8ème  - Droit Immobilier

Maître RICHARD-DELAURIER

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Recouvrement de charges de copropriété

Par application de l’article 10 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de son lot.

Restitution des archives en cas de changement de syndic

En cas de succession de syndic, l’ancien mandataire de gestion de la copropriété a l’obligation de remettre à celui nouvellement désigné, l’ensemble des documents et archives du syndicat.

 

Cette restitution, qui est accompagnée de la remise d’un bordereau de pièces, doit nécessairement intervenir dans un délai d’un mois à compter de la cessation des fonctions de l’ancien syndic

Recouvrement de charges de copropriété

Par application de l’article 10 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de son lot.

 

De même, chaque copropriétaire  est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

 

En pratique, le syndic chargé de la gestion de l’immeuble, procède régulièrement à des appels de fonds auprès de chaque copropriétaire.

 

Subséquemment, si les appels de fonds ainsi émis ne sont pas réglés, le compte du copropriétaire en cause devient débiteur et le syndic de l’immeuble concerné est alors fondé à faire diligenter toute action judiciaire tendant au recouvrement des sommes dues.

 

Très concrètement, une telle action ne pourra cependant prospérer qu’à la double condition de :

 

- démontrer la qualité de copropriétaire de la personne concernée ;

- démontrer l’existence et le caractère incontestable de la dette.

 

Afin d’établir la qualité de copropriétaire de la personne concernée, il est nécessaire de commander une matrice cadastrale auprès du service des impôts fonciers compétent en fonction du lieu de situation de l’immeuble.

 

Parallèlement, afin de démontrer l’existence et le caractère incontestable de la dette, il convient de réunir tous éléments permettant d’établir que les sommes réclamées au débiteur ont été régulièrement votées par l’Assemblée Générale des Copropriétaires et régulièrement appelées par le Syndic.

 

Ainsi, dans le cadre de la préparation d’une procédure classique en recouvrement de charges, les pièces suivantes devront nécessairement être réunies :

 

- une matrice cadastrale ou une fiche d’immeuble ;

- un relevé de compte individuel de charges remontant jusqu’à l’origine de la dette ;

- le contrat de syndic de l’immeuble ;

- les appels de fonds adressés au débiteur depuis l’origine de la dette ;

- les lettres de relance adressées au débiteur ainsi que leurs accusé de réception ;

- les relevés généraux de dépenses de l’immeuble depuis l’origine de la dette ;

- les procès-verbaux des Assemblées Générales tenues depuis l’origine de la dette et ayant approuvés les comptes de la Copropriété;

- un certificat de non-contestation des Assemblées Générales depuis l’origine de la dette.

 

A de très nombreuses reprises, la jurisprudence a rappelé l’impérieuse nécessité de produire aux débats l’intégralité des différentes pièces susvisées, et ce, notamment, en soulignant que de simples décomptes établis par le syndic ne pouvaient en aucun cas justifier à eux seuls la créance du syndicat.

 

A cet égard, les termes de l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris en date du 30 septembre 2004, sont particulièrement explicites :

 

« (…) en guise de justificatif de dettes nées postérieurement au 30 septembre 1989, le syndicat des copropriétaires se contente de verser aux débats un relevé de charges sans valeur probante qui synthétise ses prétentions mais ne démontre pas que Monsieur X est effectivement débiteur de ces sommes ;

Considérant que tant les chambres spécialisées des tribunaux du ressort de cette Cour que celle-ci s’évertuent à rappeler – sans succès et ce au préjudice des syndicats de copropriétaires ainsi mal défendus - que toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour l’exercice clos de la justification du vote d’approbation des charges par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Que les appels individuels de charges, comme les comptes généraux de la copropriété doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance, preuve qui lui incombe ;

Que de simples décomptes informatiques ne sauraient établir la réalité de cette créance ; qu’en effet, seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaires en proportion de sa quote-part ; 

Que depuis son arrêt du 14 janvier 1994, cette chambre ne cesse de dire – sans succès notable – que « pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance » »

 

Enfin, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 certains frais engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement de charges pourront être imputables au seul copropriétaire concerné.

En ce sens, il en va notamment ainsi  des frais de mise en demeure, des frais de relance et des frais de prise d’hypothèque à compter de la date de mise en demeure.

 

Encore une fois, afin de pouvoir recouvrir le montant des frais accessoires correspondants, il conviendra de démontrer leur réalité et leur quantum en produisant aux débats l’intégralité des justificatifs correspondants.

 

 

Distinction entre parties communes et parties privatives

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965  définit les notions de parties communes et de parties privatives, en se référant à un critère fondamental d’usage.

 

Ainsi, aux termes de l’article 2 de la loi  n°65-557  du 10 juillet 1965 :

 

« sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.».

 

Au contraire, selon les termes de l’article 3 de la même loi :

 

« sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux »

 

A la suite de ces définitions, l’article 3 de la loi susvisée, établit une liste non exhaustive d’éléments et installations réputés parties communes. 

Sont ainsi mentionnés : 

 

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; 

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; 

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux de services communs ; 

- les passages et corridors.

 

La complexité de la distinction entre parties communes et parties privatives provient alors essentiellement du caractère supplétif des dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

 

En effet, le règlement de copropriété peut parfaitement déroger aux deux dispositions légales considérées, en qualifiant par exemple de privatives certaines parties de l’immeuble pourtant réputées communes par la loi.

 

En ce sens, il en va par exemple souvent ainsi de certains passages et corridors.

 

Ainsi, la détermination du caractère commun ou privatif d’une partie de l’immeuble, reposera donc avant tout sur l’analyse exhaustive des dispositions du règlement de copropriété régissant l’immeuble en cause.

 

Subséquemment, si aucune qualification spécifique de la partie de l’immeuble concerné n’a été faite dans le règlement de copropriété, il conviendra de se référer aux critères de l’usage et de l’utilité, telles que définis par les articles 2 et 3 de la loi du10  juillet 1965.

 

Enfin, lorsque la partie de l’immeuble considérée a un usage ou une utilité incertaine pour l’ensemble des copropriétaires et que, de manière cumulative, cette partie n’est pas visée par la liste de l’article 3 de la loi 10 juillet 1965, il conviendra de procéder à une analyse détaillée de la jurisprudence applicable, afin de déterminer tous autres critères complémentaires d’affectation.

Restitution des archives en cas de changement de syndic

Obligation de restitution des archives

 

En cas de succession de syndic, l’ancien mandataire de gestion de la copropriété a l’obligation de remettre à celui nouvellement désigné, l’ensemble des documents et archives du syndicat.

 

Cette restitution, qui est accompagnée de la remise d’un bordereau de pièces, doit nécessairement intervenir dans un délai d’un mois à compter de la cessation des fonctions de l’ancien syndic

 

Par ailleurs, lorsque tout ou partie des archives du syndicat ont été entreposés auprès d’un prestataire d’archivage spécialisé, l’ancien syndic doit également dans le même délai d’un mois, communiquer l’ensemble des coordonnées  dudit prestataire au nouveau syndic.

 

A cet égard, il est expresèment spécifié par les textes applicables que cette obligation complémentaire d’information ne saurait en aucun cas se substituer à l’obligation principale de transmission matérielle des documents et archives.

 

En pratique, l’ancien syndic doit donc pouvoir justifier de la remise effective de l’ensemble des documents dont il dispose et il ne peut en aucun cas exercer un quelconque droit de rétention sur les pièces du syndicat des copropriétaires.

 

Recours possible à l’encontre de l’ancien syndic

 

Dans l’hypothèse où l’ancien mandataire de gestion ne remettrait pas spontanément l’ensemble des archives de la copropriété au nouveau syndic, ce dernier serait alors en mesure de diligenter une action en restitution sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

 

En effet, après une mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné peut demander au Président du Tribunal de Grande Instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte :

 

- la remise de l’ensemble des documents et archives du syndicat ; 

- le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure.

 

En outre, et de manière de tout à fait opportune, il convient de souligner que l’audience tenue « en la forme des référés » ouvre la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter des dommages et intérêts, en sus de l’astreinte qui pourra être ordonnée.

Maître RICHARD-DELAURIER

Avocate à la Cour d'Appel de PARIS

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Titulaire d'un Master français en Droit des Contrats et d'un Master anglais "Common Law & Comparative Law"

 

Ancien Chargé d'enseignement en Droit des Contrats à l'Université PARIS XII

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